OPR et levée des réserves, dans un logement encore habité

Les outils d'OPR sont nombreux et souvent excellents. Ils partagent tous un présupposé : que l'on peut entrer dans le logement à réceptionner. En site occupé, ce présupposé est faux — c'est même exactement le problème à résoudre, et il se pose avant la première réserve.

L'entrée du processus, c'est le rendez-vous

Réceptionner un logement occupé commence par obtenir un créneau auquel le résident sera présent. Tant que ce créneau n'est pas obtenu, aucune fonctionnalité de gestion de réserves ne sert à quoi que ce soit.

C'est pour cette raison que les OPR sont ici la suite du même dispositif que le reste de l'opération : mêmes modes de rendez-vous, mêmes relances, même identité d'expéditeur. La visite de réception est une campagne comme les autres, avec sa capacité journalière et son suivi de taux d'accès.

La visite

Sur place, la visite se déroule depuis un mobile : parcours du modèle défini en amont, réserves saisies au fil de la pièce, photos, et position sur le plan quand la résidence en dispose — voir plans d'étage et repérage.

Le procès-verbal est signé sur place, par les personnes présentes. Un constat reconstitué après coup se conteste ; un constat signé au moment de la visite, avec ses photos horodatées, ne se conteste pas dans les mêmes termes.

Le modèle, préparé une fois

Le modèle d'OPR se paramètre en amont : les lots concernés, les points à contrôler par pièce, les réserves types les plus fréquentes. Cette préparation a deux effets.

Elle accélère la visite — sélectionner une réserve type coûte trois secondes, la rédiger en coûte trente, et sur soixante logements l'écart se compte en journées.

Elle normalise le vocabulaire, ce qui rend les réserves comparables entre elles. Sans modèle, la même malfaçon est décrite de six façons différentes par six personnes, et aucun bilan d'opération n'est possible.

La levée

Chaque réserve porte son entreprise, sa date cible et son statut. La levée se constate au même endroit que le constat initial, avec la photo de contrôle en regard de la photo d'origine.

Deux règles évitent l'essentiel des difficultés :

• séparer strictement la réserve de sa levée dans le suivi, faute de quoi plus personne ne sait ce qui reste réellement à traiter ;
• ne clore que sur constat, jamais sur déclaration de l'entreprise. Une réserve levée sur parole revient toujours, et elle revient au pire moment.

Le cas des parties communes

Les réserves de parties communes suivent le même circuit, mais leur support naturel est le plan d'étage : une circulation, un local technique ou une gaine ne se localisent pas dans un plan de logement. C'est la raison d'être du plan d'étage dans le dispositif.

Ce que nous ne faisons pas

Sur un volume massif de réserves en construction neuve, des outils spécialisés font mieux que nous, et nous le disons dans le comparatif. Ce que nous couvrons, c'est la réception dans un logement encore habité — là où la moitié de la difficulté n'est pas la réserve, mais la porte.